Защо Америка трябва да се разпръсне

конферентната зала до офиса на Рос Перо-младши разполага с карта от пода до тавана на столичния регион на Далас-Форт. Картата е в черно и бяло, с басейни от оранжево и синьо помрачаване, представляващи другите хранилища, офис здания и жилищни разработки, които една от фирмите на Perot, Hillwood, се е разпалила в целия район от края на 80-те години на предишния век.

perot, чий Името, натрупа личното си благосъстояние, като се трансформира в един от най -големите разработчици на недвижими парцели в страната. Когато го срещнах в конферентната зала неотдавна, Перо застана на пръстите на крилата си и протегна ръката си над главата, с цел да насочи към Екрюзите на север от Далас, където Хилвуд има седем плана в развиване. Там, под пръстите си, лежеше една от най-бързо разрастващите се региони в страната.

Изпълнителният шеф на Hillwood ме заведе на обиколка на хеликоптер, с цел да видя картата в действителния живот, обещавайки, че гледката от 1500 фута е единственият метод да разбере какъв брой бързо пораства. Хеликоптерът направи прашно кацане на към 40 благи от центъра на Далас, в регион, в който строителите легнаха нови кръгове на трафика до пасища, пасени от стада от лонгорн добитък.

hillwood е разработчик на земя, който основава планувани общности, като строи инфраструктура, като основава платни общности, като натрупваше инфраструктура, като основава доста разработчици, които основават планувани общности, като строиха инфраструктура и дивизиране на лоцки, които основават планувани общности, като натрупват инфраструктура, като основават проекти на разработчици, които основават планувани общности, като строиха инфраструктура, като основават проекти на хомора. След това Horton и Pulte Homes попълнят с къщи. Изпълнителният шеф ми води към един от плановете на компанията, причудливо наименуван площад Pecan, който има неестествен център на града в комплект с паркове и корти за туршибол; Съвместно работно пространство на площада е построено с изложени канали, с цел да му даде индустриална осцилация. След като завърши, площад Pecan ще има 3100 домове, започвайки към 415 000 $ за три спалня.

perot, който в този момент е на 66 години, възнамерява да прекара остатъка от живота си в създаване на такива общности. Районът в Далас набъбна от към три милиона души през последните две десетилетия и, предвижда той, това ще продължи да се изтласква на открито в продължение на доста десетилетия - 40 благи от центъра на града, по-късно 50, до момента в който Metroplex се изтласка през държавната линия в Оклахома, надминавайки популацията на района на Чикаго и продължава да се уголемява от там. „ Казах на децата си:„ Всичко, което би трябвало да извършите, е да попълните тази карта и ще имате много добър бизнес “, сподели Perot.

Визията на Далас на Далас като безпределно разрастващо се предградие от десетилетия се считаше от планиращи и природозащитници като безпределно разрастващо се предградие от десетилетия се считаше от планиращи и екологични, защото се смятат от десетилетия. Епитетът е „ разпространяване “, дума, която се употребява за създаване на завършек на градовете, предизвиквайки Lollipop Cul-De-Sacs, облицовани с домове, толкоз сходни, че могат да бъдат разграничени единствено от колите, паркирани начело. От средата на 20-ти век критиците упрекват разпръскването за доста от най-дълбоките и трайни проблеми в страната, обвинявайки я в дъвчене на аграрни земи, изхвърляйки парникови газове и издълбавайки американски градове в пръстени от монотонни квартали, чиито самотни и изолирани поданици са в пандиза от две часове супери. Екологичните групи, редица от които бяха учредени особено, с цел да спрат растежа на открито, стигнаха до такава степен, че назовават ​​разпръскване на „ проклинание “ и „ рак “.

законодателство за бездна сполучливо ограничи или забрани този тип напредък в огромна част от страната. Помислете за траекторията на Калифорния. През 60-те и 70-те години, когато страната добави осем милиона поданици и овощни дървета, се разкъсваха, с цел да създадат място за къщи за ранчо, законодателната му власт одобри стихия от закони за потребление на земята и околната среда, ориентирани към опазване на земеделската земя и съдържащо развиване в огромни столични региони. Тези закони бяха маркирани за избавяне на селскостопански райони като долината на Напа и диви пространства като Марин Хидрандс, само че те също направиха постройка толкоз сложна, че даже екологично чисти планове, като дребна жилищна постройка до железопътна линия за пътешестване в Сан Франциско, могат да бъдат обвързани в години на правосъдни каузи, които могат да прибавят милиони долари на окончателните разноски. Законите в цялата страна забавиха темпото на строителството и направиха жилищата надалеч по -скъпи, допринасяйки за една от най -лошите жилищни рецесии в историята на страната. След две десетилетия на сглобяване, икономистите правят оценка дефицита на жилища в страната на някъде сред четири милиона и осем милиона единици. Миналата година беше измежду най -трудните върхове за закупуване на дом; Една четвърт от наемателите в този момент харчат повече от половината от приходите си за наем и комунални услуги; И най-новият брой бездомни, към 770 000, беше близо 20 % по отношение на миналата година.

Ефектите от втори ред на жилищната рецесия също са големи. Нарастващата цена на наема се трансформира в един от главните мотори на инфлацията, което беше определящ въпрос на президентските избори през 2024 година Разходите за жилища направиха предприятията по -малко продуктивни, като предотвратяват хората да се реалокират на пазарите на труда, които се нуждаят най -много от служащите. За целия фокус върху милиардерите и цените на акциите, полезностите на жилищата са главен източник на неравноправие на благосъстоянието и корен на генерации ерес сред богатите на жилища бебешки бумери и млади възрастни през днешния ден. Според Едуард Глайзер, професор по стопанска система в Харвард, жилищната рецесия се трансформира в „ голяма спънка за устрема за благоденствие и блян към благополучие. “

решението е да се построи повече. Това не е спорно - жилището е една от дребното останали области на двустранното съглашение. Втриването, както постоянно, е къде и по какъв начин да го свършат. Over the past decade, dozens of cities and states have tried to spur construction by passing laws that aim to make neighborhoods denser: removing single-family zoning rules, reducing permitting times and exempting housing in established neighborhoods from environmental rules.

That shift is important, especially in cities like San Francisco and Los Angeles that have little chance of Понижаване на разноските за жилище или понижаване на бездомното население, без да се натрупва. Но градовете са сложни и скъпи места за създаване, тъй като им липсва отворена земя. Добавянето на компактност към към този момент набиващите места е от решаващо значение за поддържането на търсенето и предотвратяването на жилищната рецесия да се утежни. Това обаче няма да добави милионите нови единици, които Америка се нуждае. Единственият метод да извършите това е да се изнесете-с други думи, да се популяризира. Ню Йорк нормално се смята за антитеза на разпространяване и Лос Анджелис, потомството на него. И въпреки всичко, когато погледнете плътността в двата градски региони, Лос Анджелис в действителност е по -опакована от региона на Ню Йорк. Разбира се, няма място в L.A., което е толкоз гъсто, колкото Манхатън. Но домовете в предградията на L.A. са притиснати един до друг на километри оттатък главния град, до момента в който покрайнините на Ню Йорк като цяло са по-просторни.

И по този начин, какво тъкмо се разпръсква? В своята книга от 2005 година „ Sprawl: Compact History “ архитектурният историк Робърт Брейгман разказва разпръскването като развиване с ниска компактност, което е разпръснато към градската външна страна. Това изложение, означи той, улавя това, което са изглеждали краищата на огромните градове през по -голямата част от историята. Ресни на античния Рим бяха известни като „ Suburbium “, което значи отвън стените. Там и в толкоз доста други огромни градове - Лондон, Париж, Ню Йорк - растежът съвсем постоянно се притиска на открито през буферна зона, която не е нито изцяло градска, нито селски. Това не беше непрекъснато положение, а по-скоро първата стъпка на напредък, защото с течение на времето буферите попълниха и постоянно бяха включени в градското ядро: Горната източна страна на Ню Йорк и секцията на Хайд Парк в Чикаго щеше да се смята за Exurbs в най-ранните си стадии на развиване. смисъл единствено за тези, които са задоволително заможни, с цел да си разрешат карета, лодки и други форми на частен превоз. Първи железопътни линии, по-късно колите трансформираха това, отваряйки портите на предградията в междинната класа. В своята книга Бруегман наблюдава необятно антипрозрачната изразителност в Лондон през 20-те години на предишния век, когато тя се обрисува като метод аристократите да омаловажават новите си съседи от междинната класа под прикритието на отбраната на природата. Думата е разпространявана в Съединените щати от есе от 1958 година „ Градско разпространяване “ от писателя на Fortune Уилям Х. Уайт-младши, който дефинира актуалните покрайнини като „ пустини, цялостни с смог “. Bruegmann ми сподели: „ Когато прекосяването от града от по -ниски, междинни и работен класове в американските градове стана доста явно. “ As millions of expanding families moved to larger homes in more spacious neighborhoods, artists and social critics followed with a long list of books ( “Revolutionary Road ”), songs ( “Little Boxes ”) and movies ( “The Stepford Wives ”) that criticized the conformity of suburbs and the American appetite for growth.

Cities and states responded by adopting Правилата за битка с разпръскването, които сътвориха граници на растежа, улесниха искът за ново развиване, а в някои случаи предотвратяват даже умерената компактност, като ограничи жилището до многоадрични имоти. Предсказуемият резултат беше, че темпът на създаване забави, разноските за жилища избухнаха и настроенията против развиването станаха толкоз всеобхватни, че до началото на 80-те думата „ Нимби “-кратка за „ не в задния ми двор “-се популяризира, с цел да го опише.

един от по-добрите сметки на този промяна е 1979 Book, " Защитата на околната среда ", е била на екологична отбрана, " екологична отбрана ", е била една екологична отбрана ", една еколна отбрана ", една еколна отбрана ", една еколна отбрана ", една еколна отбрана ", една еколна отбрана ", една еколна отбрана ", една еколна отбрана ", една екона, една от по-добрите сметки на този промяна, е била 7-годишна, с цел да се опише. Hustle ”, от професор по градско обмисляне в M.I.T. Наименование Бернар Фриден. Фриден документира по какъв начин уредниците в региона на залива Сан Франциско постоянно са били враждебни към по-плътните жилища в градските квартали, колкото и да се развиват с ниско изсушаване на земеделските земи. Chapters of the Sierra Club, he wrote, would protest exurban housing for being too sprawling, suburban housing for being insufficiently close to job centers and urban housing for taking up open space.

Frieden’s book points to a second distinguishing feature of postwar sprawl: Because most of today’s suburbs were built after zoning and land-use Законите станаха по -широко публикувани и строги, беше по -трудно да се попълни най -близките покрайнини с компактност по метода, по който са правили по -възрастните градове. Това усили натиска да се израства на открито. От 1950 година огромните американски градове прибавят доста малко нови жилища в откритите квартали, съгласно разбор на ISSI Romem, икономист от Metrosight, икономическа изследователска и консултантска компания. Може да не наподобява по този метод, когато гледате на жилищата и етажните жилища със стъклена кула, които са се издигнали в центъра на огромни и даже междинни градове в Съединени американски щати. Но тези планове постоянно са част от индустриално преустрояване, като Mission Bay в Сан Франциско или Hudson Yards в Ню Йорк. Те рядко нарушават кварталите, зонирани за еднофамилни домове, които съставляват по-голямата част от сухопътната маса в доста метростанции в Съединени американски щати.

Калифорния и други страни са прекарали огромна част от предишното десетилетие, пробвайки се да се измъкнат от този преимущество, като анулират еднофамилно зоните на законни закони и опровергавайки се, с цел да могат да се анулират с еднофамилно зонални закони и да се опростяват, с цел да могат да се анулират, с цел да се анулират по-високото и да са по-високи по-високи и други по-високи! жилище. Тези опити да улеснят попълването на околните покрайнини, където цените са най -високи - за попълване на разпространяването на предходното потомство - е същият развой, който узрява градовете от епохи. Но плътността е постепенна и лишава десетилетия, с цел да бъде ефикасна. „ Попълване “ - жилище, вградено в обитаеми региони - е мъчно и скъпо. За всички витриоли това е предизвикало на съвещанията и законодателните органи на Общинския съвет, общият ритъм на създаване едвам се е натъпкал.

даже в случай че всички регулаторни ограничавания са били отстранени на следващия ден, разработчиците не могат да намерят задоволително земя, с цел да задоволят потребностите на жилищата в Америка вътре в откритите региони. Следователно, огромна част от растежа на жилищата в нацията се е преместила в щатите на юг и югозапад, където остатъкът от открита земя и желанието за разпространяване трансфораха слънчевия пояс в тип национална гъба, която натрупва търсенето на жилища от градовете с по-висока цена. Най -големите метро региони там има